AAPPQ
31/03/2026
Hausse de la prime d’assurance pour le Groupe C-condos
Dès le 1er avril, les firmes d’architectes qui sont actives dans le marché du condominium (Groupe C-condos) verront leur prime d’assurance augmenter de quelque 20% afin de compenser le manque à gagner de leur assureur dans ce secteur où les réclamations ont explosé.
Depuis 2016, elles atteignent 42% du montant total des sinistres indemnisés par le Fonds d’assurance de l’OAQ, selon Me Benoit Tourangeau, directeur du fonds d’assurance, alors que les primes perçues pour la couverture de bâtiments de ce groupe ne représentent que 10%. En d’autres mots, la tarification actuelle est insuffisante pour couvrir le coût des réclamations.
Il faut savoir que les primes d’assurance sont calculées en fonction des honoraires, facturés lors de l’exercice précédent, qui sont multipliés par le taux de prime (ajusté en fonction de critères tels que la sinistralité passée de la firme ou son type de pratique). Puisque les honoraires perçus sont insuffisants pour couvrir le coût des sinistres, ce taux de prime va donc être augmenté de 20%, la première d’une série de hausses à venir pour le secteur des condos. Le déséquilibre sur ce marché est colossal : pour parvenir à l’équilibre, le taux de prime devrait grimper de 240%. Une telle augmentation est bien sûr impossible à appliquer, car elle ne pourrait être absorbée par les firmes.
Selon le Fonds, c’est toutefois le seul levier à sa disposition pour établir une tarification qui reflète le risque encouru et afin d’assurer l’équité pour l’ensemble de la profession. Pour pallier cette hausse, les firmes n’auront d’autre choix que d’augmenter leurs honoraires pour les projets en copropriété qui, aujourd’hui, en grande majorité ne reflètent pas leur taux d’effort ni les risques qu’ils prennent. Le Fonds des architectes propose d’ailleurs des outils et des formations pour prévenir la sinistralité.
À noter que le Groupe C-condos ne concerne que les immeubles à condos et pas les immeubles à appartements, les coopératives et les OBNL d’habitation ni les condos industriels ou commerciaux ou encore les chalets.
Copropriété ou immeuble d’appartements
La différence entre un immeuble à logements et un immeuble en copropriété n’est pas architecturale, elle est juridique, explique Me Tourangeau. Pourtant, la sinistralité est très différente. Cela peut s'expliquer par plusieurs raisons : le promoteur veut permettre l’accès à la propriété d’un plus grand nombre et fait des choix qui ne sont pas forcément durables ou bien il privilégie son profit à la qualité; son optique étant de revendre les appartements construits, il veut minimiser les coûts et maximiser les revenus.
Le locateur aura davantage tendance à vouloir un immeuble de bonne qualité et durable afin que les frais d’exploitation et d’entretien soient les moins élevés possibles. Contrairement au locateur, l’entrepreneur ne reste pas propriétaire du bâtiment, qui n’a pas à correspondre à ses besoins à moyen et à long terme.
Ces distinctions expliquent probablement pourquoi le nombre de réclamations est beaucoup plus élevé pour les bâtiments détenus en copropriété que les immeubles d’appartements. Les poursuites peuvent venir du syndicat de copropriété et/ou des copropriétaires, sans que les architectes aient nécessairement commis une faute. Un des recours faciles pour un copropriétaire qui fait face à ce qu’il considère comme une malfaçon ou un vice caché consiste à se retourner contre l’ancien propriétaire (s’il y en a un), qui en fera de même jusqu’à ce qu’on en arrive au promoteur et aux professionnels. Plus il y a d’intervenants dans une poursuite et plus c’est complexe et onéreux pour les assureurs. Et, dans bien des cas, le promoteur poursuivi est aux abonnés absents, car l’entreprise a été créée pour le projet et fermée une fois celui-ci livré, ce qui n’est pas interdit par la loi.
Solidairement responsables
Le Code de déontologie des architectes les empêche de se dégager de leurs responsabilités et ils sont solidaires en vertu de l’article 2118 du Code civil du Québec qui prévoit : « À moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur et le technologue professionnel qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore, d’un vice du sol.
En toute logique, si les architectes augmentent leurs honoraires, l’impact de la hausse de la prime d'assurance sera moins important. L’AAPPQ a toujours préconisé la juste rémunération des services professionnels et elle promeut de telles conditions de pratiques autant lors de ses interventions auprès des pouvoirs publics que dans ses formations.
Certains architectes croient que ce sera difficile de revoir leurs honoraires et que les négociations seront ardues. En 2026, il y a encore des entrepreneurs qui payent le même montant par porte que dans les années 80. Dans le contexte économique actuel, marqué par un ralentissement des contrats publics, la compétition est rude et de nombreux joueurs se tournent vers le marché résidentiel.
Sans une augmentation des honoraires des architectes, la hausse de la prime d’assurance nuira inévitablement à la profitabilité des firmes. Il n’est pas toujours facile de faire reconnaître son travail à sa juste valeur et c’est pourquoi l’AAPPQ organise prochainement une formation sur l’art de la négociation afin de proposer aux architectes une approche pour faire valoir leur travail (surveillez nos infolettres pour plus d’informations).
Les architectes sont les créateurs de nos milieux de vie, ils contribuent à notre bien-être, et la plupart du temps sans que nous nous en rendions compte. Faire appel à un architecte et s’appuyer sur ses conseils n’est pas du luxe, bien au contraire, c’est mettre toutes les chances de notre côté de réaliser un projet fonctionnel, durable, à notre image, qui réponde à nos besoins et respecte notre budget, pour peu que ceux-ci soient bien évalués dès le départ.
En architecture, comme dans d’autres secteurs, la compétition est forte, mais ce n’est pas une raison pour brader les services rendus par la profession et ignorer les risques d’affaires et professionnels encourus. Il est grand temps que la plus-value apportée par les architectes soit reconnue à sa juste valeur par toutes les parties prenantes!
L’Association a démarré l’année 2026 avec un nouveau rendez-vous mensuel, Échos de l’AAPPQ, un éditorial d’affaires publiques. Sous la plume de Florence Reinson, conseillère en relations publiques et gouvernementales, la permanence de l’Association vous informe des démarches entreprises pour défendre vos intérêts, ainsi que ceux de la profession. Voici le troisième de la série.